制图：商业地产头条新闻
截至2023年我国购物中心轻资产项目
从这些轻资产项目的分布趋势不难发现，一线城市的综合体项目本质上是开发商的核心资产，自持经营是理性选择； 二、三、四线城市分布存量较多，土地利用率高，管理效率低。项目适合车头灯资产扩张规模。 恒泰商业的崛起无疑证明了这一点。
据悉，恒泰商业自成立以来，深耕三四线城市的商业发展，熟悉中小城市的消费者。 经过30多年的布局和沉淀，恒泰商业已成功服务和管理浙江、安徽、江西、山东、湖南、湖北等17个省市的50个商业项目。 轻资产项目规模位居全国第二，仅次于万达。 从恒泰商业的项目布局可以看出，三四线城市的项目占比超过90%，在下沉市场拥有超高的市场份额，具有很大的市场优势。
在规模效应下，恒泰商业熟悉接手轻资产项目时遇到的各种问题，并提出了相应的解决方案，为行业开辟了一条独特的轻资产运营管理之路。
2 房地产轻资产的“难点”如何解决？
商业地产的无序扩张和不少项目经营不善是商业管理公司崛起的重要原因，为龙头房企布局轻资产项目提供了重要机遇。
纵观行业，一些开发商、非开发商、非商业主体等业主，在获得土地和规划指标后，不知道如何实现资产价值，过程中遇到资金、团队等各种挑战的项目建设。 导致项目延期、停滞甚至半途而废的现象。
国家统计局数据显示，近十年来，全国商业建筑施工面积已达20.9亿平方米。 但据专家统计，竣工开业率仅为43%左右，另外57%的项目遇到各种问题而无法开业。
疫情发生后，这种现象愈演愈烈。 即使是很多规模相近、地段好的物业，也因专业能力不足，急需专业的商业管理公司来管理。
“这两年对于轻资产的发展是利好的，因为商业地产对专业化运营的要求更高，更多的房地产开发商愿意把自己的房产拿出来让轻资产公司来管理。” 在日前举行的赢商网发布会上，恒泰商业管理集团有限公司董事长兼总裁胡方元就“商业管理公司从重到重的分离：从重中求成长”的主题发表了自己的看法。市场，见证产业链成熟”。
在她看来，存量资产的产生主要与无序扩张、开发商注重短期利益、运营商片面追求高租金，而不考虑项目的正确定位和持续运营有关。 总之，关注度不够、不专业、产权分散（卖箱）、财务问题等才是轻资产地产要面对的真正“困境”。
作为一家专业的轻资产管理公司，恒泰商业能够取得如今的市场规模，主要是因为它直击行业痛点，以“利他共赢”为企业发展理念，精心打磨了众多商业项目，并在过程中明确了轻资产的逻辑和运营模式，其基本逻辑是以业主诉求为核心的“定制化业务集团运营”模式，以“品质”取胜，持续扩大市场规模。
为此，恒泰商业一方面抓住“不同需求、不同实力的业主”，另一方面抓住“供不应求的品牌业主”，不断创造能够承载业主需求、持续产生效益的产品。价值。
由于一千个业主有一千种需求、一千种物业类型，这就要求经营者具备定制产品的能力。 对此，恒泰商业根据业主诉求、当地文化、目标消费市场、商圈与竞争、城市基本面等分析，寻找机会，定制商业产品。 目前，恒泰商业已形成四大产品线、九大产品型号，获得了良好的市场反馈。
具体到实践中“一只手抓业主”，恒泰商业秉承“为业主创造价值”的理念，不断帮助业主解决各种问题。 受住宅用地“两个集中”、“三条红线”监管等房地产政策影响，恒泰商业运营的部分项目遇到资金回笼等困难，导致项目屡遭拖延。 对此，恒泰商业坚定地站在业主的角度，思考如何帮助他们解决问题，努力盘活项目。
另一方面，做生意的难度还在于对专业要求极高。 恒泰商业能够持续帮助业主创造有价值的商业项目，主要是因为形成规范管理，保持长远主义，并设立商学院不断培养人才，转变岗位技能，保证高效管理。
目前，疫情飘忽不定，加剧了商业项目运营的难度。 无法开通、开通后运行不良等问题不断出现。 因此，寻求专业的运营商成为提高项目租金回报和影响力的重要选择。
宁波南部商圈水街和恒泰九汇城两个项目的成功转型，体现了恒泰商业的专业精神。
宁波南部商圈水街：精准定位打造夜生活消费场所
核心商圈多个商业项目包围，如何脱颖而出？ 恒泰商业经营的宁波南部商圈水街或许可以提供新思路。 恒泰商业自接手颍筹区以来，对其及周边区域进行了全面调研分析，最终将其定位为优质商务套餐、宁波夜经济名片、周末微型度假胜地。
围绕这三个方向，宁波南部商圈水街升级了品牌档次，引进了宁波第二家M Stand、PIZZA PINO、Daedo、Charm KTV等多家优质餐厅，并在中心广场、下沉广场等公共空间也进行了优化，塑造项目的艺术氛围和多功能性，同时提高商户入住率，营造“水中生活无界”的氛围。
部分品牌图片仅供参考
针对当前精神消费热潮，恒泰商业根据集团自身独特的城市市场经营经验，举办了鄞州之夜、鄞州之夜2.0、“读书安居”、水街花市等主题活动。 加深与消费者的精神互动，成为当地的一张名片。
其中，“银洲之夜”是恒泰商业针对“夜市经济、地摊经济”打造的创新IP。 涵盖露天电影院、水边古玩、美食、文创市场，是宁波标志性的夜生活。 协调。 累计招展位8000多个，抖音曝光量超过140万人次，吸引客流超过90万。 小红书自发打卡2400人次，获得包括CCTV2套、浙江卫视中国蓝、腾讯新闻、网易新闻、新浪网、浙江网等多家全国性媒体报道，成为宁波特色夜间经济品牌。
在一系列措施下，甬南商务区水街荣获“全省优质步行街试点”荣誉称号。
恒泰九汇城：分级招聘，满店率提升至100%
在评估商业项目的资产价值增长时，数字不言而喻。 2019年，恒泰商业接手该项目时，商铺满租率不足80%，预警品牌达59%，收租率达65%。 现在满店率100%，租金回收率100%。 这一切，都得益于恒泰商业定位、稳定市场、调整改革、推动鹰稠购物中心的四大招数。
具体来说，恒泰商业对项目进行了重新梳理，以项目核心客群和当下热点为切入点，将其定位为“18-35岁年轻家庭的都市时尚生活中心”，并在第一时间稳定了团队。地方，稳定性符合定位，符合品类标杆品牌。
同时，恒泰商业采取“分级、快、准、狠”的行业改革招工策略，进行了多次内外部调整，实现挖区收入。
在推广方面，恒泰商业根据项目的不同周期，采取不同的营销思路，同步实施集团的IP活动，最终取得了超出预期的效果。
3 发展轻资产需要打造哪些核心能力？
通过恒泰商业盘活存量资产的案例可以看出，只有做到精准定位、持续良性运营，才能实现资产价值最大化。 在进入者不断增多、新一波竞争浪潮接踵而至的当下，轻资产管理者要想应对挑战，就必须具备相应的专业能力来满足业主的需求。
通过众多的轻资产项目案例，不难发现有两个必备的专业能力。
第一个能力是做好轻资产项目的精准定位，即业务定制能力。 毕竟不同的城市、商圈、消费者有很大差异，需要不同定位的商业产品来适应。 此外，很多物业在接手时已经有了一定的雏形，需要定制化业务在市场上形成差异化。
另一种能力是团队合作的能力。 在“轻重分离”成为必然趋势的当下，利用集团能力整合资源、赋能前端项目是大多数龙头企业的选择。
对于恒泰商业来说，这也是自身的优势之一。 恒泰商业基于全国性的品牌资源、优质的人才资源和人才发展体系、标准化的准备方法、特色化的操作方法、成熟的管理体系，能够快速实现定制化，进而打造出能够承载价值的产品，解决业主对项目的担忧。 “提升城市形象、按期高质量开业、回收资金、提高投资回报”的诉求真正为行业提供了解决方案。
——写在最后——
顺势而为、与时俱进，是龙头企业成长的共同点。 作为其中之一的恒泰商业经历了三次转型，完成了从百货、超市、家电、百货到购物中心的升级。 而在轻资产浪潮来临之际，将商业模式转向商业地产全产业链的平台，可以说已经踩到了中国商业转型的每一个节点。
就轻资产市场现状而言，后浪仍在汹涌，商业地产轻资产的故事仍在继续。
《张成辉博客》2021年轻资产创业项目（什么是轻资产创业项目）
