【运营】商业项目运营成本分析

根据区域商业体量、业态类型、消费群体等因素，分析项目所在区域商圈的水平和商业特征，确定项目在区域内的地位及可实现的带动力为了区域发展。

结合项目在区域内的开发定位和项目物业配比来预测商业规模，确定商业部分的档次，推断可辐射的人口基数和消费群体类型。

例1.假设项目基本条件：

经济指标：

用地规模15万㎡（225亩）；

地上容积率3.0，地上总建筑面积45万平方米；

地下容积率1.4，地下总建筑面积21万平方米。

物业比例：

地面部分：商业部分11.25万平方米（自营6万平方米）、办公部分13.5万平方米、公寓部分15.75万平方米、酒店部分4.5万平方米（均为自营）；

地下部分：商业部分3万平方米（均为自营），停车位18万平方米（共4500个，出售1500个，自营3000个）。

在商业地产开发中，不仅要认真核算开发建设期的投资收益，还要充分考虑后期招商运营的成本和利润。

商业运营假设项目商业部分将于2022年竣工，商业运营收入主要来自租金、广告收入、停车收入等。

运营成本（部分）：

例2、假设项目为二线城市面积10万平方米的购物中心，计算其运营成本（包括工资及相关费用、行政费用等）成本、营销推广成本、能源成本、维护成本…）

1、工资及相关费用

标准：100元/平方米/年；

年工资及相关费用：10万平方米*每年100元平方米=每年1000万；

注：不包括总部分摊费用。

2. 行政费用

标准：11元/平方米/年；

年管理费用：10万平方米*11元平方米/年=110万/年；

3、营销推广费用

标准：80元/平方米/年；

年营销推广费用：10万平方米*80元平方米/年=800万/年；

4. 能源成本

项目所在城市标准：54元/平方米/年；

年能源费用：10万平方米*54元平方米/年=540万/年；

5、维护费（包括保安、保洁、绿化、工程维护等相关费用）

标准：140元/平方米/年；

年维护费：10万平方米*140元平方米/年=1400万/年；

以上五项合计为：

1000万+110万+800万+540万+1400万=3850万元/年

商业地产项目的运营成本指标受项目所在城市、地区位置、项目规模等因素影响，计算体系也不同。 （以上仅供参考）